Ամերիաբանկի նորություններ

Հարցազրույց «Ամերիաբանկ» ՓԲԸ Հիփոթեքային և ավտովարկավորման վարչության ղեկավար Գևորգ Մանուկյանի հետ

Հիփոթեքային վարկավորման պայմանները բարելավվում են, ավելանում են արտոնյալ պայմաններով վարկավորման ծրագրերը: Իմանալով հատուկ պայմանների մասին` ոմանք շտապում են վարկ վերցնել, իսկ ոմանք նախընտրում են սպասել. միգուցե հնարավոր կլինի օգտվել ավելի ցածր տոկոսադրույքից և ավելի շահավետ պայմաններից: Որքանո՞վ է արդարացված սպասելը, ի՞նչ կլինի հետո` արդյոք տոկոսադրույքները կշարունակեն նվազել, թե՞ կբարձրանան անշարժ գույքի գները:

Հիփոթեքային վարկերի պահանջարկը միանշանակ աճում է, և դա պայմանավորված է մի քանի գործոնով: Կա աշխուժություն անշարժ գույքի շուկայում. գործարքների թվի աճին զուգահեռ ավելանում է նաև հիփոթեքային վարկավորման ծավալը: Երկրորդ գործոնը անշարժ գույքի`որպես ներդրումային գործիքի նկատմամբ հետաքրքրությունն է: Երրորդ, թերևս ոչ պակաս կարևոր գործոնը եկամտային հարկը վերադարձնելու պետական ծրագիրն է` ուղղված հիփոթեքային վարկերի տոկոսների մարմանը: Բնակարանի ձեռքբերման գործարքների մեծամասնությունն իրականացվում է առաջնային շուկայում, ինչին, անշուշտ, նպաստում է եկամտահարկի հաշվին տոկոսները մարելու հնարավորությունը:

Անշարժ գույքի շուկան և հիփոթեքային վարկավորման շուկան սերտորեն փոխկապակցված են և մեկի աճը նպաստում է մյուսի աճին: Վերջին մեկ-մեկուկես տարում հայկական անշարժ գույքով սկսել են ավելի շատ հետաքրքրվել մարդիկ, որոնք բնակվում և աշխատում են արտասահմանում և  անգամ Հայաստանի քաղաքացի չեն հանդիսանում: Մենք ևս ունենք այդպիսի հաճախորդներ: Տվյալ պարագայում կարող ենք ասել, որ այս հետաքրքրությունն ավելացել է երկրի ընդհանուր բարենպաստ միջավայրի շնորհիվ:  

Ըստ վիճակագրության` գործարքների թիվն ավելանում է, ինչն առաջարկի և պահանջարկի օրենքին համաձայն հանգեցնում է գների աճի: Հայաստանում անշարժ գույքի գների բարձրացումը փաստ է, բայց շուկան կայուն չէ, և սպասելի է թե՛ աճ, թե՛ նվազում: Այս պահին պահանջարկը բավականին բարձր է, ուստի գները դեռևս աճում են: 

Մոտ ապագայում ես կանխատեսում եմ պահանջարկի կայուն աճ, որի համար կան օբյեկտիվ նախադրյալներ: Բավականին երկար ժամանակ Հայաստանում զանգվածային կառուցապատում չէր իրականացվել: Բայց մենք կարիք ունենք նոր շենքերի, որոնք կհամապատասխանեն ժամանակակից չափանիշներին, նոր սերնդի պահանջներին: Մարդկանց կարիքները փոխվել են, երիտասարդ ընտանիքները ձգտում են առանձնանալ` ավելին, երեխաներից յուրաքանչյուրին ապահովել առանձին սենյակով: Փոխվել են պահանջները բնակարանի որակական ցուցանիշների նկատմամբ: Թերևս այս ամենն է հանգեցնում  կայուն բարձր պահանջարկի: 

Ինչ վերաբերում է հիփոթեքային վարկավորման պայմանների փոփոխությանը, ապա այդ գործընթացը շարունակական է: Փողը ևս շուկայական ապրանք է, որը կարող է թանկանալ և էժանանալ: Այսօրվա դրությամբ հիփոթեքի տոկոսադրույքները չեն ավելանում, իսկ երբեմն անգամ նվազում են: Առկա են տոկոսների սուբսիդավորման մի շարք պետական ծրագրեր, իսկ բանկերի միջև մրցակցությունը նպաստում է տոկոսադրույքների կայունացմանը` չնչին փոփոխություններով: Տոկոսադրույքների ու անշարժ գույքի գների վերաբերյալ երկարաժամկետ կանխատեսումներ ես չէի անի:

Տոկոսների գծով գերածախսից խուսափելու միջոցներից մեկը վարկի վերաֆինանսավորումն է, որից կարելի է օգտվել, եթե որևէ այլ բանկում տոկոսադրույքը նվազի: Նման ծրագրերը պահանջվա՞ծ են:

Հիփոթեքային վարկավորումը մեծ մասամբ իրականացվում է լողացող տոկոսադրույքով. կախված շուկայի իրավիճակից` տոկոսադրույքը կարող է ավելանալ կամ նվազել: Անշուշտ, գնորդի համար սա ռիսկ է, բայց նույն ռիսկը կրում է նաև բանկը տոկոսադրույքի նվազման դեպքում: Վերջին տարիներին տոկոսադրույքները նվազելու միտում ունեն, ինչը վկայում է մեր շուկայում առկա լուրջ մրցակցության մասին: Ամեն դեպքում, եթե որևէ պահի հաճախորդը դժգոհ լինի տոկոսադրույքից, նա կարող է վարկն ավելի շահավետ պայմաններով վերաֆինանսավորել այլ բանկի միջոցով: Ավելին, անշարժ գույքի գների աճի պարագայում գերածախսի մասին խոսելն արդեն անիմաստ է:

Հիփոթեքային վարկավորման վիճակագրությանը ծանոթանալով` ես, անկեղծ ասած, անչափ զարմացա: Ընդամենը մեկուկես տարում Ամերիաբանկն արձանագրել է հիփոթեքային պորտֆելի սրընթաց աճ և դարձել շուկայի առաջատարը: Ո՞րն է հաջողության գաղտնիքը: Ինչպիսի՞ պայմաններ է առաջարկում Ամերիաբանկը, ինչո՞վ են դրանք տարբերվում մրցակիցներից:

Փորձը ցույց է տալիս, որ հաճախորդներին հարկավոր են երկարաժամկետ, «արագ» վարկեր` շահավետ պայմաններով և վերահսկելի ռիսկերով: Հաճախորդների համար էական է նաև սպասարկման որակը:

Քանի որ այսօր անշարժ գույքի ոլորտը զարգանում է ի հաշիվ առաջնային շուկայի, մեզ համար շատ կարևոր է համագործակցությունը կառուցապատողների հետ: Մենք որոշեցինք, որ և՛ գնորդի, և՛ վաճառողի կարիքները բավարարելու համար պետք է ապահովել բոլոր կողմերի արդյունավետ համագործակցությունը: Շուկայի հիմնական մասնակիցները կառուցապատողներն են, և նրանցից մի քանիսի հետ մենք համաձայնության ենք եկել` ֆինանսավորել իրենց կողմից կառուցվող շենքերում բնակարանների ձեռքբերումը որոշակի պայմաններով: Գնորդի համար սա դարձավ ռիսկերի կառավարման միջոց: 

Այստեղ կցանկանայի շեղվել բուն թեմայից և բացատրել, թե ինչու է սա կարևոր: Երբ ասում ենք, որ անշարժ գույքի շուկան աճում է ի հաշիվ առաջնային շուկայի, դա նշանակում է հետևյալը` գնորդը վճարում է մի բնակարանի համար, որը դեռ չի կառուցվել: Օրենքը նախատեսում է նման հնարավորություն: Ըստ ՀՀ Քաղաքացիական օրենսգրքի` քանի դեռ բնակարանը չի կառուցվել, գնորդը ձեռք է բերում գնման իրավունք: Օրենքը նաև սահմանում է, որ կառուցապատողը ապագա բնակարանների վաճառքից ստացված միջոցները փոխանցում է հատուկ հաշվին: Կառուցապատողը ստանում է այդ միջոցները միայն նրանից հետո, երբ բնակարանի սեփականության վկայականը փոխանցում է գնորդին, բացառությամբ այն դեպքերի, երբ գնորդը կառուցապատողին թույլ է տալիս օգտագործել այդ միջոցների մի մասը: Փաստորեն, հենց այս հաշիվն է ապահովում գնորդի` բնակարան ստանալու իրավունքը: Սա շատ կարևոր հանգամանք է, որը շատերը հաշվի չեն առնում: Գնորդները միշտ չէ, որ գիտակցում են դեռևս չկառուցված բնակարան ձեռք բերելու ռիսկերը և այն, թե ինչպես կարող են այդ ռիսկերը դրսևորվել ֆորսմաժորային իրավիճակներում: Այո, շուկայի միտումները դրական են, բայց միևնույն ժամանակ չպետք է մոռանալ հնարավոր ռիսկերի մասին: Բացի դրանից, կառուցապատողի համար լրացուցիչ խթան է այն, որ հաշվին առկա է գումար, որից ինքը չի կարողանալու օգտվել, մինչև չավարտի շինարարությունը: Իսկ ի՞նչ ենք անում մենք: Մենք գրավ ենք վերցնում կառուցապատողի այդ հատուկ հաշիվը` միաժամանակ աշխատելով հնարավորինս պահպանել գնորդի իրավունքը դրա նկատմամբ: Այդպես մենք նվազագույնի ենք հասցնում գնորդի ռիսկերը, ինչը մեր կարևոր առավելություններից մեկն է: Մենք միշտ պնդում ենք, որ պայմանագրում հստակ սահմանվի, թե հատուկ հաշվին առկա միջոցների որ մասը կառուցապատողը կարող է օգտագործել, որը` ոչ: Կոչ եմ անում բոլոր նրանց, ովքեր ցանկանում են անշարժ գույք ձեռք բերել, անկախ նրանից` կօգտվեն մեր ծառայություններից, թե ոչ, ուշադիր կարդան իրենց պայմանագիրը: 

Նշեմ, որ Ամերիաբանկի տոկոսադրույքները շուկայում ամենացածրը չեն, վարկի ժամկետներն ամենաերկարը չեն, բայց մեր առաջարկած պրոդուկտը, թերևս, ամենաբազմակողմանին է շուկայում` որակյալ սպասարկում, պարզեցված թղթաբանություն, լավագույն գին-որակ և ժամկետ-տոկոսադրույք հարաբերակցություն, վարկի վերաբերյալ որոշման արագ կայացում: Ահա թե ինչու են մարդիկ դիմում մեզ. ամսական կտրվածքով  միջինում տրամադրում ենք 3 մլրդ ՀՀ դրամի հիփոթեքային վարկեր: 

Մեր պայմանները շատ պարզ են ու հստակ` որոշակի տոկոսադրույք, առանց սպասարկման լրացուցիչ վճարների: Մենք չենք պահանջում գրավադրվող գույքի ապահովագրություն, դժբախտ պատահարների ապահովագրություն` այդ ամենը բանկն է իրականացնում իր հաշվին: Մենք պարզեցրել ենք բազում գործընթացներ, ստանդարտացրել պահանջները, ստեղծել մեխանիզմներ, որոնք թույլ են տալիս արագացված ընթացակարգով հաստատել վարկը ցանկացած մասնաճյուղում: Եթե հաճախորդը վճարունակ է, նրա հայտը հաստատվում է մի քանի օրում:  

Շուտով մենք մտադիր ենք ներդնել օնլայն-հարթակ, որտեղ հաճախորդները կկարողանան, ելնելով իրենց կարիքներից և ֆինանսական հնարավորություններից, ընտրել իրենց հետաքրքրող բնակարանն առկա տարբերակներից և դիմել վարկի համար օնլայն, ինչն ավելի կարագացնի գործընթացը: 

Վարկավորման շահավետ պայմաններն ունեն նաև հակառակ կողմը` վարկառուին և գույքի նկատմամբ ներկայացվում են շատ խիստ պահանջներ: Միջին վիճակագրական վարկառուն կկարողանա՞ արդյոք օգտվել Ամերիաբանկի հիփոթեքային վարկերից:

Մեր հիմնական պահանջը վճարունակությունն է` վարկը մարելու համար բավարար եկամտի առկայությունը: Մենք հրաժարվել ենք այն մոտեցումից, համաձայն որի գրավի արժեքն ավելի կարևոր է, քան հաճախորդի վճարունակությունը: Նշեմ, որ որոշ վարկառուների շրջանում առկա են թյուր պատկերացումներ վարկավորման մասին. առաջինն այն է, որ վճարունակությունը կարևոր չէ, եթե կա գրավ, երկրորդը` բանկերի նպատակը հաճախորդի գույքը յուրացնելն է: Նորից շեշտեմ` բանկային բիզնեսը գրավի իրացում չէ: Բանկային բիզնեսը վարկերի տրամադրում է և դրանից շահույթի ստացում: Իսկ սա նշանակում է, որ եթե վարկը մարվի ժամանակին, բանկը միայն կշահի և կտրամադրի այդ միջոցները մեկ այլ հաճախորդի: Եկեք համաձայնենք, որ սա անհամեմատ ավելի հեշտ ու շահավետ է, քան անգամ ամենաթանկ և որակյալ գույքի իրացման հետ կապված քաշքշուկը:

Միաժամանակ մեզ համար կարևոր է գույքի որակը, տեղը և դիրքը, իրացվելիությունը` անկախ վարկ-գրավ հարաբերակցությունից:  

Մենք ունենք կանխավճարի շատ ճկուն քաղաքականություն: Կանխավճարը կարող է կազմել բնակարանի արժեքի 10%-ը, եթե բնակարանը նորակառույց շենքում է: Համադրելով բոլոր պայմանները` ստանում ենք շատ հետաքրքիր առաջարկ: Օրինակ, եթե հաճախորդը ցանկանում է 25 մլն ՀՀ դրամ արժողությամբ բնակարան ձեռք բերելու նպատակով 20 տարով վարկ վերցնել, կանխավճարը կկազմի 2.5 մլն ՀՀ դրամ, ամսական միջին մարումը` շուրջ 240 հազար ՀՀ դրամ: Եթե ընտանիքի ընդհանուր փաստաթղթավորված եկամուտը 500-600 հազար ՀՀ դրամ է, նրանք կարող են իրենց թույլ տալ գնել այդ բնակարանը: Իսկ 25 մլն ՀՀ դրամով այսօր կարելի է գնել 2-3 սենյականոց բնակարան Երևանի նորակառույցներում: Մեր գործարքների մեծ մասը կնքվում է միջին գնային սեգմենտում: 

Ամերիաբանկը նախընտրում է վարկավորել նորակառու՞յց շենքերում բնակարանների ձեռքբերումը:

Մենք նախընտրում ենք վարկավորել այն, ինչ ընտրում են մեր հաճախորդները: Մենք ֆինանսավորում ենք տարբեր դասի անշարժ գույքի ձեռքբերումը, ինչպես նաև կառուցապատումը: Բայց ամեն դեպքում բնակարանի ձեռքբերումը շատ ավելի մատչելի է, ուստի պահանջարկը կենտրոնանում է հենց այս հատվածում: Իսկ մենք այնտեղ ենք, որտեղ մեր հաճախորդները: 

Կարծում եմ` ապագայում անշարժ գույքի շուկայի հիմնական փոփոխությունը կլինի ոչ թե առանձին շենքերի, ինչպես հիմա, այլ նոր թաղամասերի կառուցումը: Այնպիսի թաղամասերի, որոնցից յուրաքանյուրը կունենա սեփական ենթակառուցվածք, որում ստեղծված կլինեն բոլոր պայմանները բնակիչների համար: Բնակարանաշինությունը զարգանում է նաև մարզերում. կառուցվում են նոր բազմաբնակարան շենքեր, և մենք նախատեսում ենք նաև ֆինանսավորել այդ շենքերում բնակարանների ձեռք բերումը: 

Ցանկանում եմ նաև նշել, որ երկրում շատ բան է փոխվել, մարդիկ լավատեսորեն են տրամադրված և եթե նկատել եք, Հայաստանում ամեն տեղ է ակտիվ շինարարություն ընթանում: Իսկ դա նշանակում է, որ մարդիկ իրենց և իրենց երեխաների ապագան տեսնում են Հայաստանում: 

Աղբյուրը` news.am