Интервью с начальником отдела ипотеки и автокредитования ЗАО "Америабанк" Геворком Манукяном
Улучшаются условия ипотечного кредитования, увеличиваются программы кредитования на льготных условиях. Зная о специальных условиях, одни спешат взять кредит, а другие предпочитают подождать. возможно, удастся воспользоваться более низкой процентной ставкой и более выгодными условиями. Насколько оправдано ожидание, что будет дальше: процентные ставки продолжат падать или цены на недвижимость вырастут?
Спрос на ипотеку определенно растет, и это связано с несколькими факторами. На рынке недвижимости наблюдается активность. вместе с увеличением количества сделок увеличивается и объем ипотечного кредитования. Второй фактор – интерес к недвижимости как инвестиционному инструменту. В-третьих, и, возможно, не менее важное, это государственная программа возврата подоходного налога, направленная на погашение процентов по ипотечным кредитам. Большинство сделок с жильем осуществляется на первичном рынке, чему, безусловно, способствует возможность погашения процентов за счет налога на прибыль.
Рынок недвижимости и рынок ипотечного кредитования тесно связаны, и рост одного способствует росту другого. В последние полтора года люди, которые живут и работают за границей и даже не являются гражданами Армении, стали больше интересоваться армянской недвижимостью. У нас тоже есть такие клиенты. В данном случае можно сказать, что этот интерес возрос из-за общей благоприятной конъюнктуры страны.
По статистике количество сделок увеличивается, что по закону спроса и предложения приводит к росту цен. Рост цен на недвижимость в Армении – это факт, но рынок нестабилен и ожидается как рост, так и падение. Спрос сейчас достаточно высок, поэтому цены продолжают расти.
В ближайшее время прогнозирую устойчивый рост спроса, для чего есть объективные предпосылки. Довольно долгое время в Армении не велось массового строительства. Но нам нужны новые здания, которые будут соответствовать современным стандартам, требованиям нового поколения. Потребности людей изменились, молодые семьи стремятся обособиться, причем выделить каждому из детей отдельную комнату. Изменились требования к качественным показателям квартиры. Возможно, все это приводит к устойчиво высокому спросу.
Что касается изменения условий ипотечного кредитования, то этот процесс идет непрерывно. Деньги также являются рыночным товаром, который может расти и падать. На сегодняшний день процентные ставки по ипотечным кредитам не увеличиваются, а иногда даже снижаются. Действует ряд государственных программ субсидирования процентных ставок, а конкуренция между банками помогает стабилизировать процентные ставки с небольшими колебаниями. Я бы не стал делать долгосрочные прогнозы относительно процентных ставок и цен на недвижимость.
Одним из способов избежать перерасхода по процентам является рефинансирование кредита, которым можно воспользоваться, если процентная ставка в другом банке упадет. Востребованы ли такие программы?
Ипотечное кредитование чаще всего осуществляется с плавающей процентной ставкой. в зависимости от рыночной ситуации процентная ставка может увеличиваться или уменьшаться. Конечно, это риск для покупателя, но такой же риск несет и банк, если процентная ставка падает. Процентные ставки в последние годы имеют тенденцию к снижению, что свидетельствует о серьезной конкуренции на нашем рынке. В любом случае, если в какой-то момент клиента не устраивает процентная ставка, он может рефинансировать кредит на более выгодных условиях через другой банк. К тому же в случае роста цен на недвижимость говорить о перерасходе уже бессмысленно.
Честно говоря, я был крайне удивлен, когда прочитал статистику ипотечного кредитования. Всего за полтора года Америабанк зафиксировал стремительный рост ипотечного портфеля и стал лидером рынка. В чем секрет успеха? Какие условия предлагает Америабанк, чем они отличаются от конкурентов?
Опыт показывает, что клиентам нужны долгосрочные, «быстрые» кредиты с выгодными условиями и контролируемыми рисками. Качество обслуживания также важно для клиентов.
Поскольку сегодня сектор недвижимости развивается за счет первичного рынка, сотрудничество с застройщиками для нас очень важно. Мы решили, что для удовлетворения потребностей как покупателя, так и продавца необходимо обеспечить эффективное сотрудничество всех сторон. Основными участниками рынка являются застройщики, и с некоторыми из них мы достигли договоренности о финансировании приобретения ими квартир в строящихся домах на определенных условиях. Для покупателя это стало инструментом управления рисками.
Здесь я хотел бы отвлечься и объяснить, почему это важно. Когда мы говорим, что рынок недвижимости растет за счет первичного рынка, это означает следующее: покупатель платит за еще не построенную квартиру. Закон предусматривает такую возможность. Согласно Гражданскому кодексу РА, пока квартира не построена, покупатель приобретает право покупки. Закон также предусматривает, что застройщик перечисляет средства от продажи будущих квартир на специальный счет. Эти средства застройщик получает только после перехода права собственности на квартиру к покупателю, за исключением случаев, когда покупатель разрешает застройщику использовать часть средств. По сути, именно этот счет обеспечивает право покупателя на получение квартиры. Это очень важный факт, который многие не принимают во внимание. Покупатели не всегда осведомлены о рисках, связанных с покупкой незастроенного дома, и о том, как эти риски могут проявиться в форс-мажорных ситуациях. Да, рыночные тенденции позитивны, но в то же время нельзя забывать о возможных рисках. Кроме того, дополнительным стимулом для застройщика является то, что на счету есть деньги, которыми он не сможет воспользоваться, пока не закончит строительство. И что мы делаем? Мы берем залог на эту конкретную учетную запись разработчика, стараясь максимально сохранить право покупателя на нее. Таким образом, мы минимизируем риски покупателя, что является одним из наших важных преимуществ. Мы всегда настаиваем на том, чтобы в договоре четко определялось, какая часть средств, имеющихся на спецсчете, может быть использована застройщиком, а какая нет. Я призываю всех, кто хочет купить недвижимость, независимо от того, пользуются они нашими услугами или нет, внимательно читать свой договор.
Отмечу, что процентные ставки Америабанка не самые низкие на рынке, сроки кредита не самые длительные, но предлагаемый нами продукт, пожалуй, самый универсальный на рынке: качественный сервис, упрощенное оформление документов, лучшее соотношение цена-качество и срок. -соотношение процентной ставки, быстрое принятие решения по кредиту. Именно поэтому люди обращаются к нам. в среднем ежемесячно мы предоставляем ипотечные кредиты на сумму 3 млрд драмов.
Наши условия очень просты и понятны: определенная процентная ставка, без дополнительных комиссий за обслуживание. Мы не требуем страхования заложенного имущества, страхования от несчастных случаев - все это банк осуществляет за свой счет. Мы упростили многие процессы, стандартизировали требования, создали механизмы, позволяющие одобрить кредит в любом отделении по ускоренной процедуре. Если клиент платежеспособный, его заявку одобряют в течение нескольких дней.
В скором времени мы намерены внедрить онлайн-платформу, где клиенты смогут, исходя из своих потребностей и финансовых возможностей, выбрать интересующую их квартиру из доступных вариантов и подать заявку на кредит онлайн, что еще больше ускорит процесс .
У выгодных условий кредитования есть и обратная сторона: к заемщику и имуществу предъявляются очень жесткие требования. Сможет ли рядовой заемщик воспользоваться ипотечными кредитами Америабанка?
Нашим основным требованием является платежеспособность - наличие достаточного дохода для погашения кредита. Мы отказались от подхода, когда стоимость залога важнее платежеспособности клиента. Я должен упомянуть, что некоторые заемщики имеют неправильное представление о кредитовании. во-первых, платежеспособность не важна при наличии залога, во-вторых, банки стремятся экспроприировать имущество клиента. Еще раз подчеркну, что банковский бизнес — это не продажа залога. Банковский бизнес - это выдача кредитов и получение прибыли от этого. А это значит, что если кредит будет погашен вовремя, банк получит только прибыль и предоставит эти средства другому клиенту. Согласитесь, это гораздо проще и выгоднее, чем возиться с продажей даже самой дорогой и качественной недвижимости.
При этом для нас важно качество, расположение и расположение имущества, ликвидность вне зависимости от соотношения кредита и залога.
У нас очень гибкая политика предоплаты. Первоначальный взнос может составлять 10% от стоимости квартиры, если квартира находится в новостройке. Сочетая все условия, мы получаем очень интересное предложение. Например, если клиент хочет взять кредит на 20 лет на покупку квартиры стоимостью 25 млн драмов, авансовый платеж составит 2,5 млн драмов, среднемесячный платеж составит около 240 тыс драмов. Если общий документально подтвержденный доход семьи составляет 500-600 тысяч драмов, они могут позволить себе купить эту квартиру. А за 25 млн драмов сегодня можно купить 2-3 комнатную квартиру в новостройках Еревана. Большинство наших сделок заключено в среднем ценовом сегменте.
Предпочитает ли Америабанк кредитовать покупку квартир в новостройках?
Мы предпочитаем кредитовать то, что выбирают наши клиенты. Мы финансируем приобретение, а также развитие различных классов недвижимости. Но в любом случае покупка квартиры намного доступнее, поэтому спрос сконцентрирован в этом сегменте. И мы там, где наши клиенты.
Я думаю, что главным изменением на рынке недвижимости в будущем станет строительство не отдельных домов, как сейчас, а новых кварталов. Такие районы, каждый из которых будет иметь свою инфраструктуру, в которых будут созданы все условия для жителей. В марзах также развивается жилищное строительство. строятся новые многоквартирные дома, и мы также планируем финансировать приобретение квартир в этих домах.
Также хочу отметить, что в стране многое изменилось, люди настроены оптимистично и, если вы заметили, в Армении повсюду идет активное строительство. А это значит, что люди видят будущее себя и своих детей в Армении.
Источник: новости.ам